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                76億債務難題待解 西安香王村城改困局

                新浪財經 基金公司 2019-10-09 22:03:14 188 來源:sina.cn

                76億債務難題待解 西安香王村城改困局

                尹蓉,王金龍

                一紙破產受理裁定將西安市香王村城中村改造項目易合坊巨額債務問題公之于眾。截至發稿前,該項目共計有2462家債權人申報債權,申報總金額為76億元。

                據不完全統計,易合坊的開發商西安四德置業有限公司(以下簡稱“四德置業”)已32次被列為失信執行企業,51次被強制執行,82次被訴裁判,4次股權凍結,305套尚未辦理網簽房屋被多地法院輪候凍結。

                在拿下這個對外宣稱總投資26億元的城改項目時,四德置業僅是一個成立不到半年且注冊資金只有3000萬元的企業,在當時尚不具備房地產開發資質。

                隨著項目的開發建設,當中引發的質疑不斷。在高息借款以及資金管理混亂等因素影響下,該項目僅開發幾年后就面臨資金鏈斷裂和工程停工的局面,唯獨留下了眾多的債務糾紛和尚未完工的多棟建筑。如今的易合坊小區正大門封閉,院內荒草叢生,堆滿了建筑材料。

                《中國經營報》記者就該項目開發建設情況向西安市灞橋區城中村改造辦公室采訪求證。其在回復中稱,因四德置業運營出現嚴重問題,2015年尾余工程全面停工,2016年灞橋區成立了由區級領導牽頭的工作專班全力推進問題解決,但因種種原因項目重組沒有達到預期效果。

                不過,易合坊項目破產管理人回應稱,破產重整現在還在進行債權確權和資產清查,這一階段會一直持續到2019年4月30日。

                記者多次撥打四德置業法定代表人焦艷芹電話,其手機一直處于無人接聽狀態。

                陷巨額債務泥潭

                據國家企業信用信息公示系統信息,四德置業成立于2011年,注冊資本3000萬元,總經理焦艷芹,北京寶瑞匯盈投資有限公司(以下簡稱“北京寶瑞”)持股95%,陜西鑫誠房地產開發有限公司(以下簡稱“陜西鑫誠”)持股5%。

                2018年6月4日,經債權人北京旭輝昭陽投資有限公司(以下簡稱“北京旭輝昭陽”)申請四德置業破產重整,灞橋法院同年6月20日作出(2018)陜0111破(申)1號民事裁定書裁定受理。經灞橋區政府發函推薦,灞橋區人民法院指定陜西豐瑞律師事務所為破產管理人。

                在北京旭輝昭陽申請破產重整前,四德置業、股東陜西鑫誠、兩公司負責人焦艷芹及高繼升(二人系夫妻關系)共涉數百起訴訟,深陷巨額債務糾紛泥潭。

                據不完全統計,四德置業已32次被列為失信執行企業,51次被強制執行,82次被訴裁判,4次股權凍結,項目305套尚未辦理網簽房屋被多地法院輪候凍結。

                對于債權申報金額及購房債權人數量,破產管理人回復記者采訪時表示,“截至2月28日共接收2462家債權人(含補充申報41家)申報債權,其中購房債權1902家(含網簽804家),申報總金額為76億元。”

                在2018年10月30日召開的第一次債權人大會上,破產管理人向參會債權人詳細介紹了76億元申報債權的構成。其中,原始債權41.15億元,孳息債權35.31億元,不排除后期有債權人繼續補充申報。在已申報債權中,普通債權2325家(包括購房債權),已確認債權1078家,金額4.58億元;因部分申報者提供證據不充分,金額認定缺乏相關依據,暫不予確認債權1245家,金額40.38億元;因建設工程具有較強專業性,尚未接管暫無法確定債權數額,臨時債權人98家,申報金額27.27億元。

                此外,因拖欠稅款、部分購房人未按時償還按揭貸款,灞橋區國家稅務局申報稅款0.25億元,兩家辦理易合坊按揭貸款銀行中國工商銀行西安土門支行、中國建設銀行西安高新技術產業開發區支行分別申報債權0.53億元、1.01億元。

                記者翻閱管理人已發布的債權明細表發現,上述申報的2000多家債權人中,除53家企業債權外,其余全部為個人債權。

                多起已公布的法院生效裁判文書顯示,四德置業涉多起民間借貸糾紛,陜西鑫誠無相應金融資質情況下以公司名義對外簽訂多份制式借款合同,數額巨大,涉非法集資。

                因涉及多起案件拒不執行,四德置業、焦艷芹、陜西鑫誠及高繼升現已全部被列為最高法院失信被執行人名單。

                記者了解到,破產重整申請人北京旭輝昭陽也是四德置業本次破產重整最大債權人,其申報債權額達9.04億元,原始債權額3.22億元,孳息債權額5.81億元。

                真假“手續”

                “易合坊項目債務危機爆發所暴露出的問題遠不止開發商實力不足和此前當地媒體報道的違規預售。”有知情人士向記者表示,易合坊二期商品房雖屬“五證齊全”,但蹊蹺的是,商品房所占土地在尚未掛牌出讓的情況下,對應地塊的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證已全部辦齊,這明顯不符合相關規定。

                依據西安市國土資源交易網顯示,易合坊BQ2-19-75和BQ2-19-76地塊在2014年6月20日成功掛牌出讓,由四德置業競得,同年12月30日繳清土地出讓金。

                記者實地探訪易合坊項目所在地看到,編號BQ2-19-76宗地為商品房二期所用地塊、BQ2-19-75宗地為商品房三期所用地塊,三期所占土地總面積約100畝。四德置業目前僅競得11.414畝,其他土地尚未進行招拍掛程序,且已建設4棟樓,其中3棟11層,1棟10層。

                據業主閆先生提供的易合坊項目商品房買賣合同顯示,土地取得方式為“出讓取得”,使用期限自2014年12月31日至2084年12月30日。

                但易合坊樓盤五證信息則顯示,該地塊上的建設工程規劃許可證在2013年3月19日由西安市規劃局紡織城分局核發編號為(2013)03號;建設工程施工許可證在2013年8月30日由西安市城鄉建設委員會核發編號為市紡辦建建施2013013號;商品房預售許可證(2014128號)按照西安市房屋管理服務網播報信息顯示,發證日期為2014年4月30日,許可預售1206套。

                事實上,除了土地掛牌有“隱情”之外,易合坊的預售證核發時間也存有蹊蹺。此前按照西安市房屋管理服務網站播報信息顯示,項目發證日期為2014年4月30日。但目前登錄西安市房管局官網查詢,編號為2014128的預售許可證核發時間卻為2014年12月29日,不過,與易合坊項目編號相鄰的2014127、2014129的預售證依舊是2014年4月30日核發。可是易合坊項目售樓部公示的預售許可證復印件卻顯示,發證時間則為2014年7月31日。

                另外,閆先生商品房買賣合同簽訂日期為2014年8月29日,另一位業主的按揭貸款合同簽訂日期為2014年9月24日,明顯早于目前西安市房管局官網顯示公布的預售證核發時間2014年12月30日。

                貸款利率超20%

                公開資料顯示,易合坊項目是灞橋區席王街道辦香王村城中村改造項目,2011年1月香王村完成征地拆遷。這意味著注冊資本僅3000萬元的四德置業注冊成立后很快就取得了總投資數十億元的香王村城改項目建設開發權。此外,四德置業在開發易合坊項目兩年后的2013年才取得房地產開發資質,證書號為陜建房(2013)332號。

                “新成立尚未取得房地產開發資質的企業,是無法操盤投資總額26億元的城改項目的。”上述知情人士表示,北京寶瑞雖是持有四德置業95%股份的大股東,但其并不實際參與房地產項目運營,實際控制人仍為焦艷芹,這一點在購房者和眾多債權人之間早已是公開的秘密,其與小股東陜西鑫誠的法人代表高繼升系夫妻關系。

                四德置業在成立之初缺乏足夠資金實力,多從大股東及其關聯公司高息融資啟動香王村城改項目開發。多方信源信息證實,北京寶瑞或僅是四德置業名義股東,實際二者為債權債務關系。

                “在以往的多次購房者和債權人的維權中,焦艷芹多次公開稱四德置業向北京中誠泰富財務咨詢有限公司(以下簡稱‘北京中泰’)借了3.2億元。”有業主如是表示。

                在中國建設銀行西安市高新區支行(高新支行)給陜西省銀監局一份匯報材料中也寫到:“四德置業經中國銀行向北京中泰辦理了項目貸款。”

                北京寶瑞原母公司為北京東岳融科技有限公司,現更名為“北京岳融資產管理有限公司”(以下簡稱“北京岳融”),2015年6月母公司變更為“北京中泰”。北京旭輝昭陽母公司也是北京岳融,也就是說,北京旭輝和北京寶瑞在2015年6月之前同為北京岳融子公司。

                股權變更同年,北京旭輝昭陽起訴四德置業歸還3.2億元借款,北京市高級人民法院作出2015高民商初字3017號生效判決。

                據記者了解,北京寶瑞持股在90%以上的多家房地產公司,多與北京旭輝昭陽陷入金融借款糾紛或借款合同糾紛。

                工商登記信息顯示,北京寶瑞及其母公司北京中泰、北京旭輝昭陽及其母公司北京岳融這4家公司工商注冊信息預留電話、郵箱全部相同。

                值得注意的是,在易合坊“爛尾”之后,北京旭輝昭陽成為本次破產重整申請最大債權人,其申報的債權總額為9.04億元,原始債權為3.2億元。目前已公布的債權人明細表中,除北京旭輝昭陽申請原始債權額3.2億元外,沒有超過2億元的企業債權人申報。

                根據(2018)陜0111破(申)1號民事裁定書顯示,北京旭輝昭陽債權來源為其委托中國銀行陜西省西安市長安區支行向四德置業發放貸款,固定年利率21.6%,四德置業后期經營困難,僅支付部分利息,尚欠本金和部分利息未支付。

                若按照上述約定年利率和本金額推算,四德置業與北京旭輝昭陽的借款應發生在2011年前后。

                困于資金騰挪

                中國建設銀行西安市高新區支行易合坊項目負責人曾表示,1#、2#、4#、5#、6#樓2014年8月后實際進入建設銀行監管賬戶資金1.5億元全部款項均用于支付工程建設款,銀行并不存在監管缺位。截至2015年11月,購房者通過工商銀行土門支行辦理按揭款的資金仍有4660萬元未進入監管賬戶。

                高新支行提供的資金支付明細列明,前期售房款主要用途為土地出讓金、公司日常開支、財務費用、過渡費、工程款、退房款等。

                “焦艷芹毫不掩飾資金挪用的事實,多次在公開場合說二期商品房的售房款挪用到了一期安置房建設和其他項目上,導致商品房建設時資金鏈斷裂無法繼續施工。”業主李先生告訴記者。

                高新支行向陜西省銀監局提交的匯報材料亦印證了項目資金挪用的事實,材料中寫道:“作為項目預售資金監管銀行,其發現四德置業在取得預售證后同戶名賬戶往來繁多,就此情況詢問企業,原因是前期房款已用于項目開發建設,有首付款資金無法正常入賬,為網簽合同留下資金入賬痕跡,企業同戶名之間轉賬。”

                上述知情人士透露,在項目施工過程中,因資金極度短缺,焦艷芹曾在浙江、陜北等地以2分甚至更高的利息大量向個人借款,涉及人數眾多。

                在大量高息民間借貸資金到期無力償還的情況下,四德置業及其負責人高艷芹在2014年下半年資金鏈斷裂。

                迎來曙光?

                2019年2月27日下午,記者來到項目工地看到,易合坊南邊正大門緊閉,雜草叢生,一期安置房9棟樓已經實現入住,二期商品房項目有13棟樓,部分已封頂,三期商品房項目有4棟樓已開工,其中3棟建至11層,一棟建至10層。

                李先生告訴記者,部分業主在2016年也曾自發集資啟動自救,但目前僅有2號樓業主通過此方式在2017年春季實現入住,使用的是臨水臨電,小區內地面未硬化。

                事實上,2018年6月啟動的破產重整已經不是業主們第一次申報債權,早在2016年下半年,灞橋區政府曾成立專門工作組做香王村城中村改造項目的重組工作,當時申報債權總額為17億元左右,區政府也找來了有投資意向的開發商,但最終因無法和四德置業達成一致意見而作罷。

                “經初步清算評估,四德置業固定資產在36億元左右。”接近易合坊項目破產重整人士向記者透露,由于西安房價近兩年大幅增長,前期焦艷芹抵押出去的幾百套房屋和現存的幾百個地下車位價值大幅升值,加上項目規劃三期商品房地塊有80多畝土地儲備市場價由之前的200多萬元/畝已經升值到1000萬元/畝左右,這些因素使得項目具有重整的可能。但是三期商品房儲備土地絕大部分尚未進行招拍掛。

                “灞橋區政府2017年委托了第三方對四德置業進行盡職調查,完成項目工程建設情況的詳實摸底和債務分類細化及核實、賬務審計工作。”灞橋區城改辦在回復記者采訪中稱。

                破產管理人表示,因四德置業財務建賬不規范、財務配合不到位,部分按揭停供造成糾紛等原因,致使資產清查工作尚未完成。截至目前,有14家意向投資人來了解項目情況,截至報名結束之日,有6家投資人完成了報名手續,計劃在2019年4月30日前基本完成債權審核及清算工作并確定投資企業。


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